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房屋被征了,怎么维权——以法定征收程序顺序

文章来源:吴金利律师事务所理论组;作者:吴金利所理论组;时间:2017-10-30 16:26

【前言】在代理政府征收侵权或者征收补偿等多起类似纠纷案件中,我们发现委托人严重欠缺征收的实体法律知识、程序法律知识,权利受损害后,很难得到法律救济。撰写本文,希望有助于人们增加这方面知识。
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凡是有房地产者,皆有可能成为被征收人。为公共利益需要,比如修建铁路、医院、公路、市政设施等,国家需要征收公民或者企业手中的土地或者房产,以获取所用的土地和房屋。基于目前发展规划和规模实际,公共利益所需要土地和房屋的缺口还很大,所以在很长一段时间内,征收将会频繁发生。受规划的时效性和盖然性特征所决定,凡拥有房地产的人都有可能成为被征收财产的人。
强势的征收人会违法征收侵害被征收人的利益。bet36正规网站征收是国家行为,由政府具体负责实施,所以又是政府行为。任何政府,都以合法的名义来发号施令。相对被征收的自然人或者非政府法人而言,征收决策者和实施者——政府,处于强者地位、支配地位、优势地位,两者之间不存在平等关系,只存在法律要求的公正和公平关系。现实中,政府往往拥有自己的部门利益或者代表一定区域的局部利益,有的还参杂有不同程度的个人利益,所以征收程序中,并不是所有政府行为都符合法律。违法的行政行为通常会导致他人利益损害,这种人,通常是居于征收关系中的被动和被主导地位的弱势群体——公民个人、企业及其他组织。当二者出现此类纠纷,弱者是难以依靠自己的力量与征收人较量并成功维权的。
产生并受制于法律的征收人听命于法律的裁判,所以被征收人应当掌握征收法律武器维权一项征收行为是否符合法律,在征收人和被征收人之间发生分歧时,应由法定第三者将其行为放到法律框架内衡量和判定。这种判定的结果将会对弱者的被征收人的利益给予保护,对强者的征收人的违法予以规范。而要实现此目的,被征收人应当熟悉征收的法律规定,知道征收人应当履行什么样的程序,应当知道被征收人享有什么样的实体权利和程序权利,应当懂得什么程序节点或者时间节点主张什么特定的权利等等。
有房地产而不懂征收的人,应留心本文,以备不时之需。
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下面以法定征收程序顺序讲解维权技巧。
第一、确定征收是不是确实为了公共利益,如果不为公共利益,可以拒绝被征收。《宪法》和《物权法》?规定,公民或者企业的财产受到法律的保护,任何人和组织没有法律根据不可以染指;只有为了公共利益,国家或者政府才可以对权利在先的公民或者组织的财产权利进行征收或者征用。
实践中,不少征收与法定公共利益无关,是受经济开发利益的驱动而实施的。土地征收者和开发者往往假公共利益之名,以较低的价格,廉价从土地使用人或者房屋所有人手中获得土地,经所谓建设包装后转手高价出售,产生廉价出卖所谓“被征收人”利益的事件。
任何的征收行为,不论是合法的还是非法的,都有一个事先的调查摸底和沟通过程,市县级人民政府应当公布征收补偿方案,听取公众对征收和征收补偿方案的意见。在这个过程中,人们可以对征收的合法性,也就是是否为了公共利益,提出有效的质疑。质疑的结果是,或者将非法的征收废除,或者提高补偿的标准。当然,如果质疑没有被采信,征收仍在继续,那就等到做出征收决定时,提起行政诉讼程序,申请法院确认征收决定违法。
第二、确定《征收补偿方案》是否合法、公平,否则要求召开听证会,如果听征会仍然不能纠正,可以采取法律救济措施。
《征收补偿方案》,套用《合同法》的说法,其实只是作为征收一方的政府向被征收人发送的一个要约,被征收人有权利提出不同的条件和要求。提出的途径最好是要求召开听证会,听证会上被征收人可以全面地阐述自己的利益诉求和理由。征收人一方可以表示接受或者不接受,或者答复待研究后答复。如果征收人没有依法给予被征收人听证机会,或者虽然给予了听证机会,但是所做出的征收补偿方案不公平、不合理,被征收人可以将此作为纠纷事项,诉诸法律,请求人民法院予以司法救济。
第三、对房屋征收决定不满意
征收人公布的房屋征收补偿决定,是经过了草稿期、征求被征收人意见期、和政府批准期三个阶段之后的结果,如果对征收决定以及征收补偿方案的问题仍然有异议,法律规定了两种救济渠道:其一是申请行政复议,其二是申请诉讼解决。如果不满意的核心问题是认识上的差异,建议尽量采用行政复议方式解决;如果是法律问题或者是利益问题,建议尽量采用诉讼方式解决。
对征收决定不满意,可以因为各种原因。例如前述第一的征收不符合公共利益的法定条件;前述第二的征收补偿方案不公平、不公正,或者是征收行为违反了法律规定的程序,有可能侵害了相关主体的权利(比如应当公告《征收补偿方案》没有公告;应当举行听证会没有举行听证会;没有依法作社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,没有经过政府常务会议讨论决定程序;征收补偿费用没有足额到位、或者没有专户存储、或者没有专款专用等)。
第四、确定征收范围并消除异议
征收范围是决定被征收人补偿利益大小的基本依据。被征收人应当时刻注意征收范围的公告。如果征收人不公布征收范围的内容,或者公布的内容不正确,被征收人应当及时有效地提出异议,若问题不能解决且确实应当解决,应当提起复议或者诉讼解决。
第五、评估机构的选定程序和纠纷处理
评估机构担负着正确、公正确定被征收房屋(包含所含土地使用权)价格,从而保证被征收人和征收人利益能够实现平衡的使命。由于评估费是由征收人出面缴纳,并且估价合同也是由征收人与中介机构签署,所以评估机构本能地会受到征收人的影响,评估作价上出现不公平、不公正问题符合利益交换逻辑。为了矫正这一扭曲,法律规定评估机构由被征收人来选定。实践中,评估机构不少是由征收人选定的,或者事实上是由征收人来选定。如果发生此类问题,则应当及时提起确认评估机构选定无效的程序。
如果评估机构的评估结论存在程序错误或者实质性错误,则应当按照法律规定程序向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。如果发现有其他法律禁止的情形,则可以采用相应的法律手段,维护权利。
第六、注意维护征收补偿选择权
征收应当限定在公平、合理的法律框架内,不能是无政府主义的掠夺。法律要求征收人给予被征收人补偿选择——货币补偿或者实物(房屋)补偿,或者兼而有之,这是公平、合理原则的具体体现。实践中只给予货币补偿或者只给房屋补偿的做法都是违法的,被征收人的选择权应当依法予以保护。
选择房屋补偿时,也存在进一步明确补偿房屋的具体条件问题,以避免出现房屋质量上的纠纷。青岛市崂山曾经对一个社区居民房屋实施征收,征收补偿协议中因为没有对房子的房屋采光和套内面积的精准约定,待交房时因为房屋采光和套内面积问题,政府与居民发生纠纷,最后虽然以政府赔偿居民损失而了结案件,但是被征收人始终感觉所居住房子不舒心。
第七、企业的异地安置和停产停业损失
对企业占有的房地产进行征收,往往导致企业的搬迁。这就存在异地安置问题。异地安置应当签订异地安置协议,明确安置土地的性质、面积、四至、土地交付时间、原来土地权利纠纷的处置责任归属、安置期间的停产停业损失计算标准,超过规定的安置期间的损失赔偿的计算方式,赔偿金的支付方式和支付时间。若事先没有解决这这些问题,事后往往出问题且很难解决。一旦确实出现此类纠纷,则应当根据具体征收情况和双方态势,选择解决纠纷的途径和思路,以便及时维护合法权利。
第八、订立补偿协议
订立补偿协议是征收的法定必经程序。有了这个协议,则基本可以约束征收人与被征收人。如果没有这个协议,则被征收人的利益将难以获得保证。这个协议应当将被征收人所有的利益和权利都予以囊括和固定为最佳。其主要内容应当涵盖法律明确规定的下列事项:补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。除此之外,被征收人已经与征收人谈定的其他权利义务问题,也应当记入到协议中去。
实践中,发现补偿协议根本不是被征收人所签署,且被征收人的利益受到了侵害。对此,被征收人应当勇敢地拿起法律的武器扞卫自己的合法权益。
被欺骗、胁迫情况下签署的补偿协议是无效的。如果有此类情况,则应当搜集证据,及时采取法律手段,维护自己的合法权益。
第九、征收补偿决定之诉
因种种原因,在征收补偿方案确定的签约期限内被征收人没有与征收人达成征收补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,做出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案做出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
这是最后的政府手段,同时也是被征收人维权的重要行政行为依据。一旦该决定生效,则被征收人必须履行该决定,否则政府可以通过法院强制执行的方式实现征收之目的。所以被征收人如果仍然坚持自己被不公平对待了,权利受到了侵害,则可以对该征收补偿决定,在法律规定的期限内提起行政复议,或者直接提起行政诉讼,要求撤销征收补偿决定。由于诉讼对双方来说都意义重大,所以,被征收人应当于诉前寻求专业法律人士的帮助,并将有关证据固定好,正确选定维权渠道和维权角度,争取一战定乾坤。
第十、诚实守信
如果被征收人明知征收人按照法律规定的程序进行了征收工作,自己也将自己不同阶段的利益诉求申明了,且自己的合法利益得到了公平的补偿,自然不应当言而无信出尔反尔。否则是很难获得法律支持的。反之作为征收人的政府更应当言而有信,不可以见利忘义。否则被征收人是可以依法扞卫自己的权利的。
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