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房屋抵押登记撤销纠纷案的新进展

文章来源:bet36体育在线源码_bet36正规网站_bet36体育在线真的吗;作者:吴金利;时间:2017-10-21 15:39

房屋抵押登记行政纠纷案的新进展


? ? 本所代理淘金花园房魏青等二十八户业主撤销崂山区房管局抵押登记纠纷一案,日前崂山区人民法院下发了一份判决书。
? ? 该判决书是就原告房魏青的起诉作出的。
本案的基本情况如下
? ? 淘金花园C1、C2栋房屋系第三人青岛高科技工业园新大陆房地产开发公司(下简称新大陆公司)开发,因其与第三人青岛丽人物业发展有限公司(下简称丽人物业)有债务纠纷,1997年5月,山东高院执行局对部分房屋依法进行查封,并以裁定授权方式将部分房屋交由丽人物业代售,并授权其可以出售。
? ? 1997年4月29日,原告从丽人物业处购买了淘金花园C1栋101号房,即原告现住宅。后来发现由于房子被丽人物业抵押给第三人中国光大银行青岛分行而不能办理房地产权证。现在原告知道所涉房屋真正的所有权人仍是新大陆公司,丽人物业并未依法取得房屋的所有权,无权单独以抵押人的身份将房屋办理抵押登记。
? ? 被告崂山区房产管理局的抵押登记行为发生在1998年3月,而当时有效的登记法规是1998年1月实施的《城市房屋权属登记管理办法》等。该《办法》第十条、十一条、十九条、二十五条规定,被告办理抵押登记,应当履行以当事人法人名称进行的填表程序、对抵押物权属和来源的真实性的审查核实程序等。因被告原因,将抵押人不享有所有权的原告房屋错误地登记为抵押物。导致原告的房屋至今不能办理产权证。
? ? 根据最高法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第十二条、第十三条第一款第(四)项,根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条第一款之规定,原告起诉到崂山区人民法院。
本案的当事人
? ? 根据《行政诉讼法》规定,原告将青岛市崂山区房地产开发管理局列为被告,将中国光大银行青岛分行、青岛高科技工业园新大陆房地产开发公司、青岛丽人物业发展有限公司以及银行不良资产购买人青岛润邦房地产投资咨询有限公司等列为第三人参加诉讼。
本案争议的焦点和法院的认定
? ? 审理中,被告及第三人认为原告购买的房屋是车库,故其不是适格原告,法院认为原告和丽人物业公司签订的《房地产买卖契约》中填写的房屋为“C1楼1单元101室,房屋建筑面积127.41平方米”。经本院庭审已经查明C1楼1单元101室,实际上为车库上一楼,与(2009)台执字第588-3号执行裁定书中载明的“20号楼(C1)1单元201”为同一处房产。故,原告和第三人润邦的质证意见本院不予认可。原告与1997年4月29日和青岛丽人物业发展有限公司签订《房地产买卖契约》并支付了全部房款,被告办理抵押登记的时间为1998年2月份,房魏青购买的房屋包含在青崂房抵私字第036号抵押权证登记抵押的房产范围内,且原告购买后在涉案房屋内居住。原告和被诉具体行政行为具有法律上的利害关系,系适格的原告。
? ? 审理中,被告主张其办理青崂房抵私字第036号抵押权证时,事实清楚,程序得当。法院认为涉案青崂房抵私字第036号抵押权证登记时间为1998年,应当适用的法律法规为1997年《城市房地产抵押登记管理办法》、《青岛市房地产抵押条例》。而上述法规对房地产不得抵押的情形进行了规定,均规定“权属有争议以及被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押。”而从被告提交的做出被诉具体行政行为的证据材料查明,光大银行青岛分行以及丽人物业在办理抵押权登记过程中不仅提交了甲方是旅汽公司、丽人物业,乙方时新大陆的《协议书》以及山东省高级法院(1997)鲁高法执字第35-3号民事裁定书,且该裁定书裁定内容为“一、查封青岛高科技工业园新大陆房地产开发公司位于青岛市淘金花园C1、C2、C3公寓房屋。二、上述房屋在查封期间,由青岛丽人物业发展有限公司保管并可出售。”从上述裁定书内容可以看出对于涉案抵押权证项下的房屋,房屋的建设者新大陆和丽人物业存在争议,且房屋处于查封状态。在该种情形下,被告未尽到审慎审查义务,即为光大银行青岛分行和丽人物业办理了抵押权登记。
? ? 审理中,第三人润邦公司主张其是善意取得债权。法院经审理认为,光大银行青岛分行将未清偿的壹仟多万元的债权以一百万的价格进行转让,且从数次转让协议中债权转让方均对光大银行青岛分行关于淘金公寓债权的抵押权以及执行情况进行了告知。第三人润邦公司在买受涉案债权时就应当知晓涉案房屋已经被买卖并且已经被入住的事实,本院认为润邦公司不属于善意取得。
? ? 最后,法院认为“被告核发的青崂房抵私字第036号抵押权证认定事实不清,违反法定程序,且第三人润邦公司以明显低于市场价格取得涉案债权不属于善意取得。”遂依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第(一)、(三)项规定,作出判决,判决内容为“一、依法撤销被告与1998年2月17日核发的青崂房抵私字第036号房屋抵押权证。二、案件受理费50元,有被告承担”。


? ? 判决送达后,被告青岛市崂山区房地产开发管理局、第三人中国光大银行青岛分行和青岛润邦房地产投资咨询有限公司不服判决,提起上诉。
? ? 原告认为该判决认定事实客观、清楚,适用法律正确。该判决解决了原告等三十多户业主近二十年的诉求,是一份公正的判决。
? ? 目前该判决正在公告送达(因为有两个第三人无法送达)期间。

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